EVDEKİ NET METREKAREYİ DUVAR ÖLÇÜSÜ BELİRLER
GYODER Yönetim Kurulu Üyesi Neşecan Çekici, net ve brüt metrekare arasındaki ayrıma değinerek, ünitelerin net büyüklüğünün duvardan duvara ölçüm ile bulunabileceğini söyledi.
SORU: Projeden projeye farklılık gösteren brüt ve net alan tanımları var. Bu konunun doğrusu nedir, nasıl incelenmelidir?
CEVAP: Geçtiğimiz aylarda yürürlüğe giren tip imar yönetmeliği artık brüt alanın tanımını yapıyor olsa da özellikle ruhsatı eski tarihlere dayanan projelerde farklılıklar görülebilir. Genellikle pazarlama sırasındaki satış metrekaresi ile fiziki daire için kullanım metrekaresi arasında farklılıklar oluyor. Her proje özelinde brüt ve net alan ayrımı incelemeli. Ünitelerin net büyüklükleri duvardan duvara ölçüm ile bulunur ve tüm ünitelerin toplamı dairenin net alanını verir. Brüt net metrekare ayrımını projeden projeye doğru yapmazsanız fiyatlar sizi yanıltır. Doğru karşılaştırma araçlarını kullanmak bu sebeple çok önemlidir.
ARSA PAYLARI ESAS ALINIR
SORU: Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenecek eski bir binada yer alan mülküme karşılık yeni projedeki mülkiyet hakkım nasıl tespit edilir?
CEVAP: Bu süreçte SPK lisanslı değerleme şirketlerine analiz yaptırmak gereklidir. Ardından yatırımcı firma tarafından hazırlanan proje değerlendirilerek, hakkaniyet ilkesi çerçevesinde hak sahipleri arasında dağıtım yapılır. Bu dağıtımda farklı kabuller söz konusu olabilir. Bu kabullerden biri, yeni projedeki mülkiyet hakkının dağıtımının mevcut projedeki arsa payları dikkate alınarak yapılması iken, bir diğeri ise mevcut projedeki mülkiyetin proje değeri ile ilişkisinin yeni projeye aktarılması esasına dayanır.
DAİRE TİPİNE DİKKAT EDİLMELİ
SORU: Markalı projelerden yatırım amaçlı daire satın alırken nelere dikkat etmek gerekir?
CEVAP: Yatırım için daire alırken, yatırımın geri dönüş süresi önem kazanır. Bu süre, aynı zamanda mülkün brüt kira çarpanını ifade ettiğinden kira kayıplarının minimum seviyelere çekilmesi önemlidir. Dairenin boş kaldığı süreçte kira kaybının yanı sıra aidat bedelleri de yatırımcıya ekstra bir yük getirir. Yapılan çalışmalar 1+0, 1+1, 2+1 tipi konutların yatırım açısından en çok tercih edilen konutlar olduğunu gösteriyor.
Bu tip konutlara özellikle öğrencilerin, genç, bekar ve yeni evli beyaz yakalı çalışanların yoğunluk kazandığı bölgelerde ihtiyaç duyuluyor.
YAPI RUHSATI KONTROL EDİLMELİ
SORU: Yapım aşamasındaki projeden daire veya ofis alırken ilk sorulması gereken soru, incelenmesi gereken belge nedir?
CEVAP: Projeden mülk alırken mülkün yapı ruhsatını kontrol etmelisiniz. Yapı ruhsatı, idareler nezdinde projenin resmi olarak incelendiği ve onaylandığı anlamı taşıdığından son derece önemli bir belgedir.
Yeni tüketici kanununa göre 28 Mayıs 2014 tarihinden itibaren konut projelerinden mülk satabilmek için satıcının öncelikle yapı ruhsatı yani inşaat ruhsatını almış olması gereklidir.
KDV ORANLARI DEĞİŞEBİLİYOR
SORU: Dairelerde KDV oranı ne kadardır?
CEVAP: Eski KDV Tebliği’ne göre net alanı 150 m²’nin altında olan daireler % 1, net alanı 150 m² ve üzerinde olan daireler ise % 18 KDV’ye tabi oluyordu. Ancak yeni düzenlemeye göre, büyükşehir sınırları içerisinde yer alan, ruhsatı 01.01.2013 tarihinden sonra alınmış, 6306 sayılı kanun kapsamı dışında, lüks ya da 1. sınıf inşaat kalitesine sahip ve net alanı 150 m² altındaki daireler, arsa m² birim vergi rayicine göre % 1 ve % 8 KDV uygulamasına tabi oluyor. Bu koşullarda ödenecek KDV yükü, arsa m² birim emlak rayici 500 TL altında olan konutlar için % 1, 500 TL ile 1.000 TL arasındaki konutlar için % 8, 1.000 TL üzerinde olan konutlar içinse % 18 olarak belirlendi. Net alanı 150 m² ve üzerindeki dairelerde ise arsanın m² emlak rayici hangi aralıkta olursa olsun % 18 KDV uygulaması devam ediyor.