Emlak Vergisi

SPK Başkanı Vahdettin Ertaş'a göre, alternatif bir gayrimenkul finansman aracı olarak piyasaya giren gayrimenkul sertifikası sayesinde Kentsel Dönüşüm projeleri başka bir kaynak olmadan da tamamlanabilecek.

Gayrimenkul sektörü kabuk değiştirerek büyümesini sürdürüyor. Sektör özellikle niteliksel anlamda büyük bir değişim geçiriyor. Artan uzmanlaşma ve kurumsallaşma, inşaat ve gayrimenkul sektörlerini finans sektörüyle daha da yakınlaştırıyor. Bu yakınlaşma, hem üretici hem tüketici açısından gayrimenkul finansmanım kolaylaştıran "Gayrimenkul Sertifikasını sektöre sunuyor.

İlk kez 1996 yılında Emlak Bankası tarafından piyasaya sürülse de o dönem rağbet görmeyen, 2013'te tebliği çıkarılan gayrimenkul sertifikası, Ağustos ayında yeniden düzenlendi. Son değişikliklerle birlikte, gayrimenkul sertifikalarının Kentsel Dönüşüm projelerinde de kullanılmasına imkan sağlandı. Henüz çok yeni olan bu finansman modelinin konut üreticisine ve tüketiciye getirilerini en yetkili ağızla, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Başkanı Vahdettin Ertaş'la konuştuk.

Gayrimenkul Sertifikası nedir? Finans sektörüne ve gayrimenkul sektörüne katkıları nelerdir?

Gayrimenkul sertifikaları, ihraççılar tarafından inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç edilen, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden, nominal değeri eşit bir sermaye piyasası aracıdır. Diğer bir ifadeyle, bir gayrimenkul projesinin gerçekleştirilebilmesi için gerekli finansman ihtiyacının yatırımcılardan elde edilecek fonlarla karşılanmasına ve böylelikle yatırımcıların projeye yatırımlan nispetinde ortak olmalarına imkan tanıyan bir yatırım aracıdır. Gayrimenkul sertifikalarının yaygın bir biçimde kullanılmasıyla birlikte, ülkemizde bir yatırım aracı olarak görülen gayrimenkul (konut, işyeri, vb.) projelerinin menkul kıymet haline dönüştürülerek alım satıma konu edilmesi, gayrimenkul projelerinin artmasına ve çeşitlenmesine, sermaye pi-yasalarına entegre edilmek suretiyle finansal piyasaların derinleşmesine ve finansal ürün çeşitliliğinin artmasına katla sağlayacaktır. Aynca gayrimenkul sertifikalarının faizsiz finans sistemine uygun olması da yatırımcı tabanının genişlemesiyle birlikte ülkemiz finansal piyasalarının dinamizmine katla sağlayacaktır. Öte yandan, gayrimenkul sertifikaları kanalıyla gayrimenkul projelerinden belirli bir bağımsız bölümü almaya gücü yetmeyen küçük yatırımcıların da sisteme dahil edilerek gayrimenkul sektöründeki fırsatlardan yararlanmalarına imkan tanınmış ve proje geliştiricilerin elde edecekleri kaynaklarla yeni projelere imza atmalarının önü açılmıştır.

Gayrimenkul projelerinin kalitesi artacak

Konut geliştiriciler için ve konut almak isteyen tüketici için avantajları nelerdir? Sistem, kurumsal ve bireysel yatırımcılara ne gibi imkanlar sunacak?

Öncelikle, sistemde öngörülen ila ayn itfa mekanizmasından bahsetmek gerekir. Gayrimenkul sertifikası yatırımcıları, ellerinde yeterli sayıda gayrimenkul sertifikası bulunması durumunda proje bitiş tarihinden önce veya sonra, yatırım yaptıkları proje kapsamındaki bir konutun veya işyerinin mülkiyetini edinmeyi, diğer bir ifadeyle asli edimi talep edebilirler. Öte yandan, elinde yeterli sayıda gayrimenkul sertifikası bulunmayan veya doğrudan konut sahibi olmak yerine projenin getirisinden kazanç elde etmek isteyen yatırımcılar ise, sahip oldukları gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen konut veya işyerlerinin ihraççı tarafından üçüncü kişilere satılması sonucunda elde edilen satış tutarının sahip oldukları sertifikalar oranında kendilerine dağıtılmasını, yani tali edimi talep edebilirler. Böylelikle, gayrimenkul sertifikası yatırımcıları doğrudan gayrimenkul sahibi olabilecekleri gibi projenin değer artışından kazanç elde etme imkanına da sahip olacaklardır. Bu bağlamda gayrimenkul sertifikası, kurumsal yatırımcılar açısından portföy çeşitlendirmesine imkan sağlayacak yeni bir araç olmasının yanı sıra bireysel yatırımcıların yüksek birikim gerektiren gayrimenkul yatırımlarından istifade etmelerine imkan tanıyacak ve onları tasarrufa yönlendirecektir. Ayrıca sertifikalama borsada alınıp satılması yoluyla likit hale getirilen gayrimenkul projelerinin yatırımcılar arasında el değiştirmesi sonucu, gayrimenkul almak isteyen yatırımcıların çeşitli projeler arasında projelerin gidişatına göre karar vermelerine imkan tanınacak, böylelikle oluşacak rekabet sebebiyle daha nitelikli ve kaliteli gayrimenkul projelerinin hazırlanmasına öncülük edecektir. Diğer taraftan, konut geliştiricileri ise hazırladıkları projelerin finansmanında alternatif bir yöntem olarak gayrimenkul sertifikası ihraç ederek sermaye piyasasının sağladığı imkanlardan istifade edebilecek, projelerinin tamamlanması için daire satışı, banka kredisi geri ödemeleri vb. zorluklardan kendilerini bir ölçüde korumuş olacaktır. Böylelikle proje sürecini daha kolay bir biçimde öngörerek planlamasını yapabilecek ve nakit akışlarını belirli planlar dahilinde gerçekleştirebileceklerdir.

100 bin TL'lik sertifika değeri, 1 yıl içinde 200 bin TL’ye çıkabilecek

Sistemin küçük yatırımcıya getirisi ne olacak? Örneğin 1 milyon TL'lik bir projeden 100 bin TL'lik Gayrimenkul Sertifikası alan bir kişinin geliri, l yıl sonra ne olacak? Küçük yatırımcının, bir evin tamamına sahip olması nasıl mümkün olabilecek?

Basit bir örnek vermek gerekirse, 1 milyon TL'lik bir projede birim nominal değeri 10 bin TL olan 100 adet gayrimenkul sertifikası ihraç edileceğini, her bir dairenin karşılığı 10 sertifika olacak şekilde 10 ayn daire inşa edileceğini ve projenin bir yılın ardından tamamlanacağını varsayalım. 100 bin TL yatırımı karşılığında 10 adet gayrimenkul sertfikası alarak projeye ortak olan bir yatırımcı, söz konusu bir yıllık dönem içerisinde elinde bir daireye yetecek kadar sertifika bulunması dolayısıyla asli edimi talep edebileceği gibi tali edimden de faydalanmak isteyebilir. Öngörülen sürelerde asli edim talebini ihraççıya ileten yatırımcı projenin tamamlanmasının ardından konutunu almış; tali edim talebini ileten yatırımcıysa projenin tamamlandığı tarihteki toplam değerine yatınım nispetinde denk gelen tutann sahibi olmuş olacaktır. Dolayısıyla gayrimenkul sertifikası alan kişinin bir yıl sonraki getirisi, sertifikalann konu olduğu gayrimenkul projesinin bir yıl sonraki değerine bağlı olacaktır. Örneğe dönecek olursak, bir yılın sonunda projenin tamamlandığı tarihteki değerinin 2 milyon TL’ye yükseldiğini varsaydığımızda, asli edimi talep eden yatınmcı elindeki 10 adet gayrimenkul sertifikasının rayiç değeri olan 200 bin TL değerinde bir konutun sahibi olacak. Tali edimi talep eden yatırımcı ise ihraççı tarafından ilgili dairenin 200 bin TL'den veya piyasa koşullarında oluşan farklı bir fiyattan satılması sonucu elde edilen tutarın tamamını sahip olduğu gayrimenkul sertifikaları karşılığında tahsil etmeye hak kazanacaktır.Bir diğer durumda ise, 1 milyon TL’lik bir projede birim nominal değeri 10 bin TL olan 100 adet gayrimenkul sertifikası ihraç edileceği, her bir dairenin karşılığı 10 sertifika olacak şekilde 10 ayn daire inşa edileceği ve projenin bir yılın ardından tamamlanacağı varsayımı altında 50 bin TL yatırım karşılığı 5 adet gayrimenkul sertifikası alan küçük yatırımcının nasıl ve ne şekilde konut sahibi olabileceğini değerlendirmemiz gerekmektedir. Örneğimizde yatırımcının yapmış olduğu yatırımla tek başına bir daire alma imkanı bulunmadığından proje bitiş tarihinde yalnızca tali edimi talep etme imkanı bulunmakta. Tali edimi talep etmesi durumunda açıklanan örnekteldne uygun bir biçimde projenin tamamlandığı tarihteki toplam değerine

yatırım nispetinde denir gelen tutarın sahibi olmuş olacaktır. Ancak, söz konusu gayrimenkul sertifikalarının borsaya kote edilmesi ve dolayısıyla yatırımcılar arasında borsada oluşacak fiyat üzerinden alınıp satılmasının mümkün olması dolayısıyla aynı küçük yatırımcımız projenin geçerli olduğu bir yıllık dönemde borsa üzerinden aynı projeye ait 5 adet gayrimenkul sertifikası daha satın alarak proje bitiş tarihinde konut sahibi olabilecek kadar sertifika biriktirebilecektir. Ancak bu noktada borsa üzerinden temin edilecek gayrimenkul sertifikalarının fiyatının borsada oluşan, alıcı ve satıcı tarafların razı oldukları değer üzerinden gerçekleşeceği ve dolayısıyla bekledikleri getirinin altında veya üzerinde bir oranda getiri elde edebileceklerinin altını çizmek gerekir. Bunun dışında sertifikayı elinde bulunduran yatırımcımız ihraç sırasında yatırımcılara duyurulan periyotlarda ellerindeki sertifikaları borsada satmak yerine ihraççıya da iade edebilecektir. Bu takdirde eline geçecek para izahnamede belirtilen fiyattan aşağı olamayacaktır. Bu yöntemde yatırımcımız en az TEFE, TÜFE veya bunların ortalaması gibi izahnamede belirtilen asgari getiriyi elde edecektir. Yani sistemde yatırımcının parasını enflasyona karşı koruma ve asgari bir getiri her zaman olacaktır.

TOKİ gayrimenkul sertifikası ihraç edebilecek

Kamudan ve özel sektörden, hangi kuruluşlar gayrimenkul sertifikası ihraç edebilecek?

Tebliğ'de gayrimenkul sertifikası ihraççıları Kurulumuza başvuruda bulunan anonim ortaklıklar ile kendi mevzuatları uyarınca sermaye piyasası aracı ihraç etmeye yetkili kamu kurum ve kuruluşları olarak tanımlanmıştır. Gayrimenkul sertifikası ihraç edebilecek ihraççılar açısından tanım olarak bir sınırlama getirilmemiştir. Ancak Tebliğde ihraççı olabilmek için tecrübe ve arsa sahibi olma zorunluluğu, özkaynak kaybının olmaması ve yatırım yapılabilir seviye derecelendirme notunun alınmış olması gibi şartlar sayılmış olup, TOKİ, İller Bankası ve bunların bağlı ortaklıklarının ihraççı veya arsa sahibi olduğu durumlar için bu şartlarda bazı kolaylıklar sağlanmıştır. Öte yandan Kentsel Dönüşüm amaçlı projelerde yine Çevre ve Şehircilik Bakanlığımız, TOKİ, İller Bankası ve belediyeler ile bunların iştirakleri, bağlı ortaklıkları veya bunlar tarafından anlaşma suretiyle belirlenecek tüzel kişilerin ihraççı olması mümkündür.

Gayrimenkul Sertifikası enstrümanı, gelişmiş ülkelerde ne zamandır kullanılıyor? Bu sistem ülkemize getirilirken, ülkemiz koşullarına uygun olarak herhangi bir düzenlemeden geçti mi?

Gayrimenkul sertifikaları ülkemizde ilk olarak konut sertifikası adı altında 1989 yılında TOKİ tarafından ihraç edilmiştir. Ancak o tarihten sonra gelişen ihtiyaçlar, Türkiye'nin artan konut yatırımları, yoğunlaşan Kentsel Dönüşüm projeleri dikkate alınarak, konu günümüz ihtiyaçları kapsamında yemden alınmış ve herkese model olabilecek bir hukuki altyapı oluşturulmuştur. İlk bakışta model karışık gibi gözükse de aslında hem şirketler açısından hem de yatırımcılar açısından basit ve anlaşılır bir sistem oluşturulmuştur. İlk uygulamaların TOKİ, Emlak Konut, İller Bankası gibi kamu kuruluşları veya kamunun içinde bulunduğu kuruluşlar tarafından yapılması ile birlikte şirketlerimiz cesaretlenecek, vatandaşlarımızın da konuya ilgisi ve güveni artacaktır. Bu kapsamda araç geliştirilirken Türkiye'nin gayrimenkul piyasası aktörleri, konut ihtiyacı ve sermaye piyasası yatırımcı profili dikkate alınarak düzenlemeler yapılmıştır.

Gayrimenkul Sertifikası tam olarak ne zaman yürürlüğe girdi ve fiiliyata geçti? SPK olarak sisteme ilişkin bir yıl veya 5 yıl sonraki hedefiniz nedir?

Esasında ille olarak 1995 yılında yayımlanan Tebliğ ile gayrimenkul sertifikalarına ilişkin usul ve esaslar belirlenmiş ve bu Tebliğ kapsamındaki tek ihraç Emlak Bankası tarafından 1996 yılında yapılmıştır. Daha soma gerek küresel gerekse ülkemiz finansal piyasalarında yaşanan gelişmeler ve tecrübe edilen yenilikler doğrultusunda Sermaye Piyasası Kanunu’nun da yenilenmesi ihtiyacı doğmuş ve 2012 yılının son günlerinde 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu yayımlanarak yürürlüğe girmiş, böylelikle ikincil mevzuatın da buna bağlı olarak yenilenmesi gerekmiştir. Bu kapsamda, mevcut Gayrimenkul Sertifikaları Tebliğinin temelleri 2013 yılında atılmış ve 11.7.2013 tarihli ve 28704 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe alınmıştır. 3 Ağustos 2016'da yapılan son değişikliklerle birlikte gayrimenkul sertifikaların Kentsel Dönüşüm projelerinde de kullanılmasına imkan sağlanmıştır. Yani henüz bir iki aylık bir düzenlemeden bahsediyoruz.

Kentsel Dönüşüm projesinin tamamı gayrimenkul sertifikasıyla finanse edilebilecek

Gayrimenkul sertifikasının, konut finansman kalemleri içindeki yeri ne olacak?

Tebliğ'e göre bir ihraççı tarafından gerçekleştirilecek gayrimenkul projesinin finansmanının tümünün gayrimenkul sertifikaları yoluyla temin edilmesi mümkün bulunmamaktadır. İhraççılar, her bir projenin toplam değerinin yüzde 50'sine kadar olan kısmını gayrimenkul sertifikası ihraç etmek suretiyle yatınmcılardan elde ettilderi fonlarla finanse edebilecekler, geriye kalan finansman ihtiyacım ise diğer

yöntemlere başvurmak suretiyle karşılayabileceklerdir. Dolayısıyla, gayrimenkul sertifikaları gayrimenkul sektörünün konut finansman kalemleri içerisinde kayda değer bir yere sahip olacak ancak özkaynaklar, banka kredileri vb. diğer kaynaklarla da desteklenmesi gerekecektir. Ancak gayrimenkul sertifikası Kentsel Dönüşüm kapsamında yapılacak projeler için ihraç edilecek ise proje toplam değerinin tamamının gayrimenkul sertifikası yoluyla finansmanı mümkün kılınmıştır. Bu düzenlemeyle Kentsel Dönüşümde projelerin sertifika ihracı yoluyla finansmanı teşvik edilmiş, başka bir kaynak olmadan da bu projelerin tamamlanması hedeflenmiştir. Kentsel Dönüşüm dışındaki projelerin ise en fazla yansıma sertifika yoluyla finansmanına imkan sağlanmış geri kalan kısım ise projeyi yapan şirketin kendi sermayesi, banka kredisi ya da tahvil gibi başka araçlarla finansmanı arzu edilmiştir.

Gayrimenkul sertifikasına yabancı yatırımcılar da ilgi gösterecek mi?

Sisteme hem yerli hem de yabancı yatırımcının ilgisinin yüksek olacağını düşünüyorum. Zira ülkemizde özellikle son yıllarda pek çok yatırım aracından daha yüksek ve çeşitli getiri profiline sahip gayrimenkul projelerine şahit oluyoruz. Yerli ve yabancı yatırımcının gayrimenkul sektörüne olan ilgisi projelerin sunacağı fırsatlar ve kazanç potansiyeline bağlı olarak şekillenecektir.

Gayrimenkul sertifikası sistemi sizce konut fiyatlarını düşürecek mi?

Ülkemizde yıllar itibarıyla konut fiyatlarının istikrarlı bir biçimde artış gösterdiği gerçeğini göz ardı etmemeliyiz. Özellikle son dönemde konut fiyatlarındaki artışın hem arsa fiyatlarındaki artıştan hem de inşa edilen konutların kalitelerindeki iyileşmeden kaynaklandığına ilişkin TC-MB'nin çeşitli araştırmalarının olduğunu biliyoruz. Gayrimenkul sertifikası modeliyle küçük yatırımcıların sisteme dahil edilmesi de amaçlandığından bunun talep tarafında bir artışa neden olması beklenebilecektir. Ancak diğer taraftan konut geliştiricilere banka kredisi yerine maliyeti daha düşük olan gayrimenkul sertifikası ihracı suretiyle finansman sağlama imkanı verildiği göz önünde bulundurulduğunda, sisteme giren ihraççı sayısı arttıkça arz tarafında da bir artış olması beklenecektir. Bu iki etkeni bir arada değerlendirdiğimizde, gayrimenkul sertifikalarının konut fiyatlarına olan etkisinin, sisteme dâhil edilecek proje sayısı, büyüklüğü ve yatırımcılardan gelen talebe göre değişebileceği, projeyi gerçekleştiren şirketlerin ya da kurumların finansman maliyetini azaltabileceğini öngörüyoruz.