Hayalindeki eve sahip olmak isteyen kimselerin, bu süreçte herhangi bir sorunla karşılaşmamaları için tedbiri elden bırakmamaları gerekiyor. Peki, ev alacak kimseler ne yapmalı? İşte ev alacakların bilmesi gereken 12 madde..
İlk defa ev alacak kimselerin, bu süreçte herhangi bir sorunla karşılaşmamaları için dikkat edilmesi gereken bazı noktalar bulunuyor. Evin güzelliği ve lokasyonu gibi cazip özelliklere aldanıp alım-satım sürecini başlatmamak ileride mağduriyet yaşamanın önüne geçebiliyor.
Belli başlı emlak terimlerinin bilinmesi ve bu bilgilerle tapu, daire ve şirketin araştırılması gerekiyor. Peki, ev alacakların bilmesi gereken maddeler hangileri? Ev alacaklar ev üzerinde hangi araştırmaları yapmalı?
Evin tapu kütüğünü inceleyin!
Almayı düşündüğünüz evin tapu kaydını inceleyelin. Tapu üzerinde bu evin kime veya kimlere ait olduğunu, varsa hissedarların bu satışa onay verip vermediğini öğrenin.
Tapu üzerinde satışa engel herhangi bir tedbir kararı olup olmadığına, irtifak hakkı olup olmadığına, ipotekli olup olmadığına bakın.
Bakılacak en önemli noktalardan birisi ise kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulup kurulmadığına bakılması, henüz kurulmadıysa kurulmasına herhangi bir engel olup olmadığı öğrenilmelidir.
Aksi halde, satın alınacak daire mesken tapulu değil, arsa tapulu olabiliyor. Bu da alım sürecinde banka kredisi kullanımına engel teşkil edebiliyor.
Öğrenilmesi gereken maddeler
1- Kat mülkiyeti: Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti deniyor.
2- Kat irtifakı: Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına kat irtifakı deniyor.
3- İpotek: Bir gayrimenkulun kredi veya olabilecek bir borca karşı teminat olarak gösterilmesi durumu ipotek kavramının karşılığı oluyor.
4- İrtifak: Bir gayrimenkul üzerine, diğer bir gayrimenkul veya şahıs lehine kurulan ve hak sahibine sınırlı bir yararlanma sağlayan yetkiye irtifak hakkı deniyor.
5- Tedbir kararı: Adli yargıda görülen bir olayda, dava konusu olan mülkiyetin el değiştirmesini, zarar görmesini ve yok olmasını engellemek için dava açılmadan önce ya da dava sırasında talep gelmesi ile alınan bir çeşit önlem oluyor.
İmar durumunu öğrenin!
Evin imar durumu ilçe belediyesinden alınacak imar durumu belgesi ile öğrenilebiliyor. Tapu fotokopisi veya tapu sahibi ile birlikte giderek evin imarına ilişkin bilgileri öğrenebilirsiniz.
İmar durumunda, gayrimenkulün son imar durumu, 1/1.000, 1/5.000 ölçekli imar planları ile daha üst ölçekli imar planlarının bulunup bulunmadığını, inşaat ruhsatı olup olmadığını, iskan izni olup olmadığını görebilirsiniz.
İnşaat ruhsatı olmadan inşa edilen ev kaçak olduğu gibi, inşaatı tamamlanmış ancak iskan izni olmayan ev de "henüz kullanıma hazır olmayan" ev niteliğini taşıyor. Bu nitelikler de ev sahibinin başını ağrıtabiliyor.
Öğrenilmesi gereken maddeler
1- İnşaat ruhsatı: İnşaata başlamak için ilgili idarelerden alınması zorunlu olan belge oluyor.
2- İskan belgesi/izni: İskan belgesi, inşaatı tamamlanmış binalara belediyelerin İmar Müdürlüğü Yapı Kullanma İzni birimleri tarafından verilen belge oluyor.
3- İmar durumu belgesi: İmar durum belgesi, imar parselinin kullanım şeklini ve yapılması istenen yapının özelliklerinin belirtildiği belge oluyor.
4- 1/1.000 ölçekli plan: 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak Nazım İmar Planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan oluyor.
5- 1/5.000 ölçekli plan: 1/5.000 ölçekli imar planı, 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planına ön hazırlık şeklinde yapılan bir imar planı oluyor.
Müteahhiti araştırın!
Bir kişiden değil de tüzel kişiliği olan müteahhit kişi ya da firmadan ev alınması durumunda yine mağduriyet yaşamamak adına şirketin geçmişini araştırın. Şirketin güvenilirliğini daha önce yaptığı ve bitirdiği konut projelerinden, konutların alıcılara zamanında teslim edip edilmediğinden görebilirsiniz. Şirket ile yapacağınız resmi sözleşmeleri okuyup, bir avukatın desteğini alarak inceleyin. Projenin teknik şartnamesine bakın.
Öğrenilmesi gereken maddeler
1- Müteahhit sözleşmesi: Müteahhit daire satış sözleşmesi, alıcının konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye vermeyi kabul ettiği sözleşme oluyor.
2- Teknik şartname: Teknik şartnamede, projenin tüm teknik özellikleri yer alıyor. Yüklenici firma, teknik şartnamede yazan her imalatı, teknik şartnamede yazdığı gibi yapmakla mükellef oluyor.
**
Tüm bu gerekli araştırma ve incelemeleri gerçekleştirdikten sonra hayalinizdeki o evi almaya karar verdiyseniz, sıra tapuda yapılacak işlemlere geliyor. Peki, tapuda ev alım satım işlemleri nasıl yapılır?